L’investissement immobilier locatif nu ou meublé est destiné aux particuliers voulant développer et diversifier leur patrimoine et recherchant des revenus réguliers immédiats ou différés dans le temps. Vous êtes intéressés par l’investissement locatif mais vous ne savez pas par où commencer ? Location nue ou meublée, découvrez les différentes façons d’investir et choisissez celle qui vous convient le mieux !
Comment ça fonctionne ?
Vous pouvez détenir le bien en direct (= en nom propre), c’est-à-dire sans structure intermédiaire. Le bien fait partie de votre patrimoine. Ou bien, par le biais d’une SCI. Autrement dit, vous êtes associé de la société qui se porte acquéreur du bien immobilier. La Société Civile Immobilière (SCI) est souvent utilisée dans le cadre d’investissements immobiliers locatifs familiaux, car elle permet de détenir le bien à plusieurs sans les soucis de l’indivision ! De plus, elle favorise la transmission du patrimoine aux enfants tout en conservant le contrôle.
Vous pouvez acheter un bien immobilier neuf ou bien ancien. Ainsi, vous donnez le logement vide en location. Le type de bail dépend de l’usage que le locataire va faire du bien.
Les revenus de logements loués non meublés sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers et aux prélèvements sociaux. Ce n’est pas le loyer encaissé qui est fiscalisé, mais le loyer diminué des charges supportées. A ce titre, vous pouvez choisir entre 2 méthodes de calcul :
Avec le régime réel, vous pouvez constater un déficit foncier (= charges > loyers). Il peut être imputé sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. La fraction du déficit qui excède 10 700 € ou qui résulte d’intérêts d’emprunts est imputable sur les revenus fonciers positifs des 10 années suivantes.
En cas de revente du bien immobilier, la plus-value est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux (17,2 %). La plus-value correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de revente du bien. Un abattement pour durée de détention est appliqué à la plus-value. La plus-value est exonérée d’impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Pourquoi investir ?
Cet investissement est destiné aux particuliers ayant un capital à investir et recherchant des revenus réguliers immédiats ou différés dans le temps. Il existe ainsi de nombreuses motivations pour se lancer dans l’immobilier locatif.
Motivations et bénéfices de l’immobilier locatif nu ou meublé
L’investissement dans l’immobilier locatif nu ou non permet notamment de :
- se constituer un patrimoine “pierre après pierre” afin de protéger ses proches et/ou préparer sa retraite,
- percevoir des revenus réguliers et complémentaires,
- éventuellement de profiter d’un avantage fiscal qui diminue la fiscalité de l’investisseur,
- obtenir à terme une plus-value (horizon long terme).
Les motivations pour un investissement immobilier locatif sont nombreuses :
- diversifier et développer son patrimoine,
- percevoir des revenus complémentaires à la retraite,
- réduire son imposition fiscale.
L’investisseur peut disposer d’un capital à investir (paiement comptant), ou avoir une capacité d’épargne lui permettant d’avoir recours au crédit (financement bancaire).
Points de vigilance
Même si ce type d’investissement est une réelle opportunité lorsque l’on veut percevoir des revenus complémentaires et diversifier son patrimoine, il est important de garder en tête certains points, à savoir que :
- l’immobilier est un placement à long terme,
- les loyers sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu (catégorie des revenus fonciers) selon le taux marginal d’imposition du contribuable mais aussi aux prélèvements sociaux, il faudra être vigilant sur l’impact fiscal de ces revenus,
- le bien immobilier sera intégré dans l’assiette taxable au titre de l’IFI, il faudra également prendre en compte cet imposition éventuelle pour le calcul de la rentabilité de l’investissement.
Également, de nombreux critères sont à prendre en compte afin de réaliser une investissement bénéfique. La localisation est le critère primordial d’un investissement immobilier. Vous devez vous renseigner sur les transports, les commerces, les écoles à proximité. Il faut vous assurer que le marché locatif est suffisamment porteur pour vous permettre de trouver un locataire de qualité.
Si vous envisagez cet achat à crédit, il faudra contacter votre banque pour vérifier le montant que vous pourrez emprunter. Même si vous disposez d’une épargne suffisante pour acheter sans crédit, l’emprunt peut être intéressant ; les intérêts sont déductibles des loyers (= économie d’impôt) et l’assurance-emprunteur protège votre famille si vous décédez.
Avant la signature du bail, vous pouvez demander certains documents au candidat locataire, dans le but de vous assurer de sa solvabilité. En complément, plusieurs dispositifs permettent de vous garantir le paiement du loyer : la caution, la garantie des loyers impayés, la garantie Visale, etc.
La gestion de votre bien peut être déléguée à une agence spécialisée, ainsi vous n’aurez rien à faire (pas de recherche de locataire, d’état des lieux, de rédaction du bail, gestion quotidienne, etc.), ce qui est pratique si vous investissez loin de votre domicile.
Cet investissement peut être optimisé grâce à un dispositif fiscal, type Pinel pour un logement neuf ou Cosse pour un bien dans l’ancien. Il faudra alors vérifier que toutes les conditions du dispositif choisi sont respectées pour bénéficier de l’avantage fiscal.
Avantages et inconvénients
Mise en place
Immobilier locatif nu ou meublé : que choisir ?
Immobilier locatif ou contrat d’assurrance vie ?
L’immobilier reste sûr et rentable, financé à l’aide d’un prêt bancaire, il vous permet de bénéficier d’un effet de levier. A l’inverse, le contrat d’assurance vie est souple, flexible et votre épargne est disponible partiellement ou totalement à tout moment. Le choix dépend de votre horizon d’investissement, de vos projets et de votre âge ; à 40 ans, on pense à réduire ses impôts, construire son patrimoine. A 65 ans, le contrat d’assurance-vie répond à la simplicité de gestion que l’on recherche et à la transmission que l’on commence à préparer.
Immobilier locatif nu ou meublé ?
La rentabilité locative brute est de l’ordre de 4 à 6 % pour un logement vide contre 6 à 10 % pour un logement meublé (à usage de résidence principale ou pour une courte durée). Les loyers sont taxés à l’impôt sur le revenu mais ceux de la location meublée bénéficient d’abattement et déduction plus importantes. Toutefois le choix d’une location meublée n’est pas la solution la plus reposante, les locataires changeant plus souvent. Si vous optez pour la gestion déléguée, le coût est plus élevé pour un bien meublé. Autre difficulté de taille en location meublée, les contraintes administratives ; liste du mobilier, déclaration préalable en mairie, autorisation, etc.
Comme vous avez pu le voir, l’investissement en immobilier locatif nu ou meublé peut apporter de nombreux avantages, mais doit être une décision réfléchie qui nécessite de prendre en compte de nombreux critères. Chaque type d’investissement correspond à des besoins et des projets différents, cependant, il ne faut pas oublier que l’immobilier reste un placement à long terme. Vous souhaitez en savoir plus ou concrétiser vos projets ?